168投资:日本房地产投资攻略之学区房报告1

大家好，我是百々瀬南（可以叫我MOMO），致力于成为最靠谱的在日华人投资家，成为大家信任的优秀中介。

今天我就以自己浅薄的学识，来为大家简单分析一下日本的学区房投资。

MOMO注：此处的学区房，专指通学非常方便的、面向学生的房子。

买房投资能够赚钱的主要渠道就是①出租和②升值，其中出租是最显而易见的收入来源，而学区房无疑是最容易出租的房屋类型之一。

那么学区房一共有几种类型呢？MOMO在这里将学区房主要分为三种类型：①距离学校非常近，甚至在徒步范围内的单身公寓；②在学校附近的一户建（独栋小楼）或者两个房间以上的公寓，这种一般是租给复数的学生做寮（即宿舍）；③电车直达学校附近车站的单身公寓或一户建。-澳大利亚地产投资

第一种类型的学区房，即距离学校非常近，甚至在徒步范围内的单身公寓，一般面向的是家庭条件优渥的学生。这类租客会对通学的方便程度和房子内部的设施有相对高的要求，也能够支付相对高昂的价格。在此以东京都内的热门站点【高田馬場】为例，介绍第一类学区房投资的情况。-澳大利亚地产投资

MOMO注：高田馬場（车站）附近语言学校/专门学校众多，还有早稻田大学和东京富士大学等大学/大学院，是东京都内学生最为集中的站点之一。

这个26.71m²（阳台面积4.44m²）的1K单身公寓，售价为4500万日元。距离高田马场站步行12分钟，距离下落合站（西武新宿线高田马场站的下一站）步行3分钟。它的图纸和外观长这样：

MOMO注：1K是指把厨房与卧室隔开的单身公寓。

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它的内部长这样：

这样的房子能够满足一部分家境比较优越的学生的需求，但是由于售价高导致利回（投资回报率）偏低，所以个人投资者一般不会选择购买这类的房子。换句话说，这样的房屋，比起买来收租，更适合买来自住。除非该地段的升值空间非常大，几年之内会迅速升值。-澳大利亚地产投资

MOMO注：这类的公寓通常会由管理公司整栋一起管理，所以如果租房的时候想要租赁这类的公寓，可以通过房屋中介直接联系对方管理公司。

第二种类型的学区房，即学校附近的一户建（独栋小楼）或者两个房间以上的公寓，通常面向的是不愿意坐车通勤，但是家境也不那么富裕的学生。这类租客比起房间设施，更在乎住所与学校之间的距离。接下来本文将以【高田馬場】站为例，介绍第二类学区房投资的情况。-澳大利亚地产投资

这个49.69m²（阳台面积6.05m²）的3DK公寓，售价为3700万日元。距离高田马场站步行3分钟，距离下落合站步行10分钟，距离目白站步行也是10分钟。它的图纸和外观长这样：

MOMO注：3DK是指有三个房间，并且带有厨房和餐厅的公寓。

它的内部长这样：

这类的房子通常会被投资者所青睐，它的表面利回有6%，在2015年1月的时候售价为2380万日元，也就是说7年的时间里升值了1320万日元。不仅如此，如果在房间里放上两张床或者上下铺，可以租给更多的学生当寮。这种形式的寮在语言学校的学生里十分有市场，私以为是非常好的投资选择。-澳大利亚地产投资

第三种类型的学区房，即能够（通过电车或公交）直达学校附近车站的单身公寓、一户建（或者两个房间以上的公寓）。这种类型底下还要分情况讨论：

3.1 能够（通过电车或公交）直达学校附近车站的单身公寓

有一部分学生想要自己一个人住一整间屋子，并拥有自己的厨房洗手间浴室。但是他们却并不是非常富裕，所以只能通过电车或公交通勤的方式，尽量降低房租，一半以上的留学生都是这种情况。接下来仍旧以【高田馬場】站为例，介绍这种类型的房子。-澳大利亚地产投资

这个22.36m²（阳台面积3.08m²）的1DK公寓，售价为1380万日元。距离沼袋站（西武新宿线8分钟直达高田马场）步行10分钟。它的图纸和外观长这样：

MOMO注：1DK是指有一个房间，并且带有厨房和餐厅的公寓。

它的内部长这样：

这类的房子由于需求量非常大，所以利回率也非常高，比如本文介绍的这个房子，它的表面利回率就高达7.8%。因此这类的房子也非常受投资者的青睐。

3.2 能够（通过电车或公交）直达学校附近车站的一户建（或者两个房间以上的公寓）

这类的房子可以类比第二种类型的学区房，通常面向的是既愿意坐车通勤，又想要省更多钱的学生。这类租客的要求主要是满足基本的生活需求，且价格足够低廉。仍旧以能够直达【高田馬場】站的沿线房屋来举例。

这个95.75m²（阳台面积10.37m²）的3SLDK公寓，售价为4490万日元。距离新井薬師前站（西武新宿线6分钟直达高田马场）步行6分钟。它的图纸和外观长这样：

MOMO注：3SLDK是指有四（3＋S）个房间，并且带有厨房、餐厅和起居室的公寓。

它的内部长这样：

这种房子的通勤距离相对合适，如果在房间里放上两张床或者上下铺，也可以租给更多的学生当寮。

以上，MOMO认为最适合投资的学区房分别是：①学校附近的一户建（独栋小楼）或者两个房间以上的公寓；②能够（通过电车或公交）直达学校附近车站的单身公寓。

如果大家有不同意见，欢迎交流讨论。