(《讲解澳洲168》：)北京房产市场的投资逻辑，盘点各式各样的投资手段

一、长线投资

1、核心城区板块：除了棚改回迁项目，没有增量房，房子供应少，地段好，配套完善，需求量稳定，可以长期稳定持有，保值增值性强，缺点是租金回报率低。

2、教育配套好的区域：老百姓的教育理念短期内不会发生变化，教育信仰不灭，教育配套好的房子带来的教育溢价会一直存在，部分家庭认为教育需求比居住需求更加刚性，他们把郊区的大房子卖了，换到教育好的区域，住老破小，教育溢价的存在，导致租金收益率持续很低。市场开始启动的时候，大多数时候都是这样的房子先开始涨，市场调整的时候，相对抗跌。-澳洲投资市场

3、商圈内高品质小区：现在市场的交易主流是换房，换房的终极目标大概率是区域内品质高小区，所以需求量会很大，高品质小区通常换手率也会低，因为供应有限，住着很舒服，卖的就会少。陶白片区的万和世家、中信城，我原来居住过的西红门板块有鸿坤理想城礼域府，价格一直很坚挺。-澳洲投资市场

4、租金回报率高的小区：底商租金年化收益率可以到5%-6%，6%以上的偶尔也能碰到，现在有部分开发商出售自持的底商，租户都很稳定，即买即收租。商办类小户型，租金年化收益率高的也能到5%左右，例如7克拉。这类房屋的缺点是增值性差，因为需要购房资质，且只能全款。-澳洲投资市场

二、短线投资

寻找市场中急售的房屋，以低于市场价的价格购入，除了二手市场，法拍房也是一个不错的选择，持有2-5年，出租，等房子满二无增值税或者等满五唯一无增值税个税，再出售。购房逻辑可以参考长线投资中的1-3。

三、超短线：

购房逻辑和短线投资一样，区别是不持有，购入就卖，职业投资团队和专业投资人很多选择这种方式，追求资金利用效率。例：一套房子市场价500万，加上税费成本，总成本算440万购入，由于房本不满二，无法卖到500万，按480万出售，预期9个月拿到房款。那么资金年化收益率为（480-440）/0.75/440=12.12%；如果这套房子等到满二出售，预期两年半拿到房款，乐观点预期房价涨20万，两年租金收益10万，那么资金年化收益率为（500+20+10-440）/2.5/440=8.18%。超短线的逻辑就是不承担房价波动的风险，快进快出。-澳洲投资市场

四、避坑

从投资的角度看，一手房慎重选择，一手房是大业主，议价难，追求楼盘品质和有一手房情结的自住需求家庭可以选择。房产的黄金时代已过，20年前居民杠杆率18%，现在已经63%，加杠杆的空间有限，未来房价涨幅很难和以前比，北京有部分新楼盘，下证就赔钱，最典型的例子大兴区绿地海珀云翡，一套两居，一手房最高购买价700+，现在二手房卖500+。-澳洲投资市场

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