168投资:以房地产投资收取固定利润如何纳税？

一、以房地产投资收取固定利润是否缴纳增值税

营改增之前，根据原《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，如果属于以房产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。如果属于以房产投资入股，收入固定利润的，那就需要缴纳营业税。另据原《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号)规定，以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按‘服务业’税目中‘租赁业’征收营业税，即按取得的固定利润按5%税率缴纳‘服务业—租赁业’营业税。-澳大利亚地产投资

营改增之后，依照财税〔2016〕36号文件第十条规定，公司将房产投资入股换取另一公司股权的行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。因此，以房地产投资入股，不论参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险还是收取固定利润，在投资环节均应缴纳增值税。对投资期间收取固定利润再按照租赁服务缴纳增值税就存在重复纳税。但以货币出资收取固定利润为例外。-澳大利亚地产投资

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，贷款，是指将资金贷予他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。另据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。-澳大利亚地产投资

根据上述规定，以货币资金投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴纳增值税，但以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，类似以货币资金购买优先股获取固定股息，且不承担投资风险的行为，其获取的优先股股息按照“贷款服务”税目征收增值税；以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。但对超过保底利润部分是否缴纳增值税？如果增资协议中约定的股权投资按季度享有固定的利润或者分红，并承诺到期本金可全部收回（注意，这里的合同约定本金可回收，只是一种承诺，不是指的一定能够回收，也不考虑是否违背公司法，即税务局不考虑融资方融资期限或者说资金使用期限届满时能否偿还本金，不考虑融资方的信用风险，只要合同里融资方承诺了要偿还本金，就属于保本），即保本保息的实质就是提供贷款服务，应当对超出本金部分全部按照贷款服务缴纳增值税。如果没有约定保本即保息不保本的情况下，仅就收取的固定定利润或保底利润部分缴纳增值税，超过固定利润或保底利润的部分不缴纳增值税。-澳大利亚地产投资

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二、以房地产投资收取固定利润是否从租计征房产税

将房产以租赁方式投资入股，不动产的所有权仍属于投资方的，投资方收取固定利润，不承担投资风险，实际上是以联营名义取得房产的租金。因此，按照《移民澳大利亚房产税暂行条例》的有关规定，房产税的纳税义务人为投资方。投资方应以房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12％。但股东以房屋出资的，要对房屋进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。所以房屋出资是需要过户到公司名下的。房产税纳税人为被投资企业，被投资企业如果作为自用，应当从价计征房产税；如果出租，应当从租计征房产税。-澳大利亚地产投资

三、以房地产投资收取固定利润是否为企业所得税免税收入

根据《公司法》，如果公司章程约定了按固定比例分红的，可按其约定；如果没有约定的，一般是按股东实缴的出资比例来分取红利，但全体股东另有约定的除外。《企业所得税法》第二十六条第(二)项规定,符合条件的居民企业之间的股息红利等权益性投资收益为免税收入。以及《企业所得税法实施条例》第八十三条规定，所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益,是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。由此可见，除投资上市公司股票外，居民企业投资于其他非居民企业取得的投资收益，不论是否为固定分红，均属于企业所得税免税收入。但以货币投资取得固定分红为例外。-澳大利亚地产投资

根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（ 2013年第41号）的规定，兼具权益和债权双重特性，同时符合下列条件的混合性投资业务，视同贷款行为进行企业所得税处理：（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；（四）投资企业不具有选举权和被选举权；（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。符合上述条件的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。-澳大利亚地产投资

由此可见，法人企业以货币资金投资，在投资期间收取的固定利润或保底利润，企业所得税上，应同时符合上述“五个条件”的，视同贷款处理：作为投资方取得的固定利润应并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；同时被投资企业支付的固定利润应当确认为利息支出，按照利息支出的规定进行所得税税前扣除。如果不同时符合上述“五个条件”的，则作为权益性投资收益处理：作为投资方属于符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，可以作为企业所得税免税收入；同时被投资企业只能作为税后分配，其向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项不允许税前扣除。-澳大利亚地产投资

作者：纪宏奎，来源：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！-澳大利亚地产投资