新旧节奏 | 2023三季度深圳房地产市场报告168移民澳洲

观点指数 新政落地，一二手房走势不一 2023年8月31日，深圳实行“认房不认贷”的政策。据观点指数监测，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，较8月份同期增长12.51%；一手住宅成交813套，较8月份同期下降27.73%。

供需错配，去化周期拉长3个月新计划入市的住宅面积相较上一季度环比上升12.12%，套数环比上升14.84%。新建商品住宅成交22.28万平方米（2199套），同比下降17.85%。截至8月底，深圳市新房住宅库存464.79万平方米，去化周期约16个月（比上一个报告期延长3个月）。-房地产市场

地块分化，溢价率下滑2.44%深圳第二批次土拍共成交7宗地块，成交价231.74亿元，总建面76.49万平方米，平均溢价率7.69%。本次土拍，福田、罗湖等中心区域地块缺席，非中心区域成为新房土地供应的主要来源。第二批与第一批相比，溢价率下滑2.44%。-房地产市场

新政落地，一二手房走势不一

2023年8月31日，深圳实行“认房不认贷”政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。-房地产市场

该政策实行后，二手房挂盘量上升明显。据深圳房地产中介协会数据显示，9月11日-9月15日，深圳全市共有56119套有效二手房源在售，较前一周（9月4日-9月8日）增加1153套，相比于第一周（8月28日-9月1日）增加2684套。-房地产市场

不过，一手住宅与二手住宅走势不一。据观点指数监测，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，较8月份同期增长12.51%；一手住宅则成交813套，较8月同期下降27.73%。

观点指数认为，新政发布后业主出售意愿增强，二手房源供给增加，让新房成交有所分流，而新推出的人才房亦带来同样的影响。期内，深圳有三个人才房项目认购，分别是前海深业云海湾、光明深业颐瑞府和御棠上府，吸引众多家庭进行申购。-房地产市场

从成交层面来看，新政的出台暂未给新房市场带来立竿见影的效果，未来走势需待政策效能持续释放后观察。

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值得关注的还有8月1日开始实施的《深圳市共有产权住房管理办法》，该规定指出共有产权房售价约为市场价格的一半，产权为政府与购房人共有，其中个人产权份额最低为50%，五年后可自由买卖。配售对象主要是符合条件的深圳市户籍居民。-房地产市场

共有产权住房配售建筑面积标准按照符合条件的家庭人口数确定：3人（含3人）家庭或者单身居民为65平方米左右，4人或以上家庭为85平方米左右。建筑面积85平方米左右的房源，也可以根据实际情况面向3人家庭配售。此外，港澳台居民可作为有深圳户籍家人的共同申请人参与申请认购共有产权住房，不受户籍限制。-房地产市场

观点指数认为，这是深圳市加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的一项举措。

另外，近日市场比较关注的是，关于“深圳离婚买房追溯3年限制取消”的消息。深圳市住房公积金管理中心工作人员9月18日回复称“原本离异三年内肯定要追溯，但现在政策确实在优化，即离婚后只要他们重组了家庭，无论是否再婚或复婚，我们不再追溯其此前离异时的情况，会按现有家庭实际拥有房屋的套数，去审核他们的购房资格。但离婚后的单身人士购房，仍要追溯其离异前的房产套数情况。”-房地产市场

上述工作人员还表示，“相关政策目前仍在前期优化当中，还未发布具体政策，因此当前购房资格的审核仍要以具体审核结果为准，但如果不着急可以再等等，等具体政策出台。”

观点指数认为，这对离异人士重新组建家庭的购房认定做了一定程度的放宽。但由于具体政策没有出台，在执行层面仍需要时间。

供需错配，去化周期拉长3个月

三季度计划入市的商品房项目34个，预计供应房源面积为173.49万平方米，套数16984套，其中，住宅面积147 万平方米（同比下降15.64% ） ，套数14957 套（同比下降14.62%）。相比上一季度计划入市的住宅面积，环比上升12.12%，套数环比上升14.84%。-房地产市场

深圳房地产信息平台数据显示，期内有34张预售证公布，其中住宅套数为17599套，面积169.22万平方米。

从区域来看，龙华（35.9万平方米）、光明（32.08万平方米）、宝安（26.45万平方米）供应面积较多，中心区域福田、罗湖较少。从开发商主体来看，民企住宅取证项目面积为100.01万平方米，套数为10162套，属于供应主体。国央企住宅取证项目面积为61.26万平方米，套数为6723套。-房地产市场

8月深圳新建商品房成交为28.31万平方米（2601套），同比下降30.80%；其中新建商品住宅成交为22.28万平方米（2199套），同比下降17.85%。8月成交几乎跌到1月份数据，也是近三年来的新低。2020年-2022年三年的8月份新建住宅成交套数分别为4076套、5885套、2651套。-房地产市场

观点指数认为，8月属于传统淡季，成交新低是叠加了市场低迷，需求不振，房企暴雷等多重因素影响，导致市场信心不足。

从区域来看，8月份宝安、龙岗、龙华成交面积最多。在11个区中，8月有10区成交面积存在不同程度的下滑，仅有光明维持正增长。光明网签20783.24平方米，环比增长86.93%。

截至8月底，深圳市新房住宅库存464.79万平方米，去化周期约16个月（比上一个报告期延长3个月）。

期内，受二手房成交和人才房的分流，新房成交量短期或难上升。不过少许刚需住房获得较多的青睐。

值得关注的两个西部刚需盘，鸿荣源珈誉府于今年7月初首开完成销售金额约60亿元，是今年深圳楼市几个热销的项目之一。鸿荣源珈誉府二期加推首日去化超7成，揽金超27亿。同期，中粮悦章凤凰里完成去化超过8成，超300套。更早前的2015年，中粮凤凰里首开即售罄，当日单盘揽金18.45亿元。-房地产市场

二手房方面，8月深圳二手商品房成交28.44万平方米（3032套），同比+0.08%；其中二手商品住宅成交23.07万平方米（2422套），同比+0.16%。9月4日至9月10日，深圳全市二手房 (含自助)录得签约810套，环比增长26.4%；9月11日至9月17日二手房 (含自助)录得签约892套，环比增长10%，二手房录得持续回升。-房地产市场

观点指数认为，“认房不认贷”政策落地后，新建和二手住宅成交量增长率短期内呈现明显的分化，随着市场活跃度回升，预计分化会缩小。

地块分化，溢价率下滑2.44%

报告期内，深圳第二批次土拍共成交7宗地块，成交价231.74亿元，总建面76.49万平方米，平均溢价率7.69%。拿地企业仍以国央企为主。

本批次一共挂牌10宗，成交的7宗里有4宗溢价；3宗底价成交，终止出让1宗，2宗流拍。其中，原定竞拍的龙华大浪A839-0292地块最后终止出让。该地块出让面积约3.38万平方米，建筑面积15.94万平方米，挂牌起价25.79亿元。而龙岗G02309-0008、G02309-0009两宗地块无企业报价而流拍，合计建面12.4万平方米。-房地产市场

第二批与第一批相比，溢价率下滑2.44%，甚至低于去年的四个批次。流拍率亦是最近六个批次中最高的一批，深圳土拍市场热度有所下滑。

本次土拍福田、罗湖等中心区域地块缺席，非中心区域成为新房土地供应的主要来源。

观点指数认为，供应地块区位分化，拉低了整体溢价率水平。

值得关注的是，龙岗区宝龙街道G02315-0028地块为深圳土拍首宗出让的三类宅地。与二类居住用地所采取的“三限双竞+摇号”规则不同，三类居住用地采取“单限单竞+摇号”的方式，即：限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。-房地产市场

期内，最热地块是中海以封顶价125.32亿元+自持58500平方米竞得的南山区沙河街道T207-0060深圳湾超总宅地。该地块商品房限售均价133300元/平方米，溢价率14.99%，是深圳土拍历史上总价第8、纯居住宅地第1的地块。-房地产市场

这块地周围有中信红树湾、万科瑧湾汇公寓等热销项目，并与红树西岸、中信红树湾以及三所学校（深圳市外国语学校、深圳市华侨中学和深圳市海滨实验小学）相近，优质的教育配套加持，预计项目上市后去化可观。

城市更新方面，期内深圳市披露已累计改造769个老旧小区，居民约26.5万户。据深圳市住建局统计，深圳现阶段共有1622个符合要求的老旧小区，且存在多种改造需求。

目前，在已改造的769个老旧小区中，基础类改造有683个、完善类改造有58个、提升类改造有30个。该类综合整治主要以政府为主导，企业更多是扮演乙方的角色。

观点指数统计，三季度录得24个城市更新项目动态，相比上一个季度增加4个。从区域来看，龙华、龙岗、南山录得的城更动作较多，其中涉及居住功能更新项目的有17个。

期内，一些城市更新项目亦有不少进展。其中，华联控股深圳南山城更计划调整获批，调整后的更新方向为居住。万科深圳坂田旧改项目公示，规划有超26万平方米的住宅。新世界中国光明食品厂项目规划公示。天健集团积极推进罗湖金翠旧改。湾区产融旗下深圳龙岗岳湖岗旧改规划公示，规划容积超45万平方米。-房地产市场

而在9月11日，卓越集团位于南山区中心地段的南新北项目成功实现交地，项目可售货值约60亿元。这是继8月30日龙华赤岭头一项目成功交地后不久又获得的一个项目。

此外，今年以来卓越集团在深圳的多个重点城市更新项目陆续获得重大进展。6月，中标宝安沙井民主项目，盐田桥东项目一期、大鹏谭屋围项目成功交付；8月，龙华赖屋山土地整备项目一期获留用地批复；9月初，坪山汤坑项目顺利举行回迁选房活动。-房地产市场