黄瑜：大数据预判2024中国房地产市场趋势168移民澳洲

周美魏澳洲财经 2023-12-15 332 0

2023年12月7日，由北京中指信息技术现金条件优先研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

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近几年中央发布了一系列文件，持续强调数据要素的重要性，今年2月明确提出建设数字中国是数字时代推进中国式现代社会化化的重要引擎。对于房地产而言，在房地产高质量发展过程中，我们相信数据也将发挥决定性作用。-房地产市场

2023年，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一重大判断为房地产市场定调，中央和监管部门落地多项举措力促房地产市场平稳运行，但购房者置业情绪、企业端市场信心尚未得到扭转，市场仍延续调整态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-11月，百城新建住宅价格整体平稳运行，二手住宅价格持续下跌，百城中97个城市二手房价格累计下跌。销售方面，1-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。根据中指数据，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，其中一线城市同比增长约3%；1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%，以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。-房地产市场

土地市场方面，今年以来全国土地低迷态势未改，1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。值得关注的是，22城高溢价地块成交面积同比增长18.7%，优质地块成交增加意味着未来改善型楼盘供应将增加，可对新房销售规模形成一定支撑，同时带动房价结构性上行。另外，至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。-房地产市场

展望2024年，经济增速、货币信贷、调控政策等是房地产市场重要的外部影响因素。

从政策趋势上看，预计2024年，供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化，房企资金支持举措细化落实，“三大工程”是政策发力主要方向。需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，一线城市因区施策、因需施策，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率（有望向刚需倾斜），优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市优化郊区限购也存在可能；核心二线城市预计将全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。-房地产市场

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供给端，“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升；另外，“三大工程”配套政策有望加速落地，预计保障房实施策略逐渐明晰，大部分城市或以盘活存量为主；城中村改造因城施策实施细则有望陆续出台，一批项目将进入实施阶段；“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用。-房地产市场

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

需求端，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。其中，不同城市市场分化或更加明显，一二线人口保持流入，产业资源优势突出，新房规模有望逐步筑底；低能级城市住房回归消费属性，预计市场将延续回落态势，城镇化及购买力主导市场走势。-房地产市场

供给端，开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与2023年基本持平。-房地产市场

在此背景下，房企需结合自身情况制定相应策略，对于稳健型企业，一方面应把握融资窗口期，积极与金融机构对接，拓宽融资渠道；另一方面需要把握市场机会，积极营销、加快回笼资金，同时轻重并举实现转型升级。

对于出险企业，仍需积极作为解决当前面临的问题，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付；另外，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。-房地产市场

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