想当年，澳洲首例被联邦法院罚款25万澳元的外国买家, 做错了什么?168投资

想当年，澳大利亚首例被联邦法院罚款25万澳元的外国买家, 做错了什么?

此前，一则新闻震惊了整个澳大利亚房产界——

一名外国买家成为全澳首个

因违反外国投资者法

而被澳大利亚联邦法院罚款的人！

据报道，这位名叫Vijay Balasubramaniyan的外国买家因违规投资，被罚款高达25万澳元！

而这也是根据澳大利亚外国投资规定开出的首次罚款。

那么，他到底干了什么？违反了什么规定？竟引得如此破财大祸？

海外买家一定要了解的FIRB

在澳大利亚，海外人士在购买产权时需要获得FIRB的批准。

本案中，Vijay便是因为未得到外国投资审查委员会（FIRB）的审查，被法院命令向联邦政府支付25万澳元的罚款以及澳大利亚税务局（ATO）法律费用。

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调查发现，他在已有2套房屋的情况下，未经允许又在墨尔本外郊Hoppers Crossing、Werribee和Aintree购买了4套房屋。

什么是FIRB？

FIRB全称为Foreign Investment Review Board，即“外商投资审核委员会”，旨在为澳大利亚政府和外国投资政策提供管理和建议，在吸引海外投资的同时也保护澳大利亚本国利益。

因此，对海外人士而言，无论是否暂时居住在澳大利亚，都需要在购买产权或者进行商业投资之前申请FIRB许可，成功获批后才能购买房产或进行投资。

疫情影响的重要更改

在新的变化下，FIRB对于涉及国家利益的外商投资加强了把控力度。住宅投资或商业收购涉及到应予申报的国家安全行动时，无论价格是否高于审查门槛金额，都必须要申报且先获得FIRB的批准。

某些特定情况下，即使在获批之后，FIRB仍有权力修改现有限制条件或者增加新的限制条件。

自2021年1月1日起，除了FIRB申请费发生变化外，澳大利亚政府还对澳大利亚的外国投资政策进行了重要改革。新法案大幅上调了罚款金额，并允许FIRB针对不守法的外国投资者采取更多行动。

FIRB费用

澳大利亚最新的申请费，如下图：

*更多FIRB申请费详细信息可参考：

海外买家，如何被定义？

此外，澳大利亚税务局还提到了Vijay曾经违反了《外国收购和采购法》（Foreign Acquisitions and Takeover Act，FATA）1975年六项规定的问题。

其中最受房产投资者关注的，便是FATA中对于“海外买家”的定义：

非澳大利亚常住居民的自然人；

由非澳大利亚常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳大利亚常住居民的自然人，或者为外国公司；

由非澳大利亚常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者

由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳大利亚常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

同时，根据规定，海外买家可以购买的澳大利亚住宅房地产类型也是受到限制的。

对澳大利亚房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳大利亚不能买二手房、只能买新房子”。

准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳大利亚已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳大利亚全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

澳大利亚全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

新住宅不包括被翻新或整修的住宅，或者在一处或几处住宅基础上拆除重建的住宅。

新房交易是海外投资者选择最多的房产类型。我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准，这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。

具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当海外买家购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。

但在以下情况中，外籍人士则可在澳大利亚购买二手房：

由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；

非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳大利亚的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然偶建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准且附有一定条件。 -澳元

结语

由于澳大利亚法律法规已经形成了较为完善的体系，而被发现违反规定的海外买家是要被处以罚款的，金额可能达到房价的25%！

因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳大利亚购房，需要第一时间告诉您的代理律师，通过他/她来与开发商律师进行交涉，以便其帮助您顺利递交购房申请。