168投资:发债规模降超50%，地产国企亦难有起色，地产债投资何去何从？

财联社10月13日（编辑 杨斌）地产债融资恢复仍需等待时日。财联社综合多渠道数据观察到，9月地产债发行规模同比下降54.1%，不只是民企发债未恢复，央国企的发债规模也明显下降。二级市场上，境内地产债利差走扩，美元债地产指数回落率仍为负。展望未来，中长期我国房地产行业发展仍有支撑，国企地产债券的性价比已值得积极配置。

9月房企发债规模降超50%，国企亦明显下滑

9月地产债发行规模同比、环比均出现双位数的大幅负增，与过去5年同期相比，绝对水平存在明显差异。东方金诚的统计数据显示，9月，共计9家房企发行境内地产债16只，发行规模为158.4亿元，同比分别下降57.1%、50.0%和54.1%（去年同期为21家房企发行地产债32只，发行规模为345.0亿元），环比分别下降59.1%、56.8%和57.1%（8月为22家房企发行地产债37只，发行规模为369.2亿元）。-澳大利亚地产投资

不只是民企发规模未现起色，大型央国企的发债规模明显下降。9月，共计7家国有企业发行地产债，发行规模为133.4亿元，同比下降52.0%，环比下降59.2%，而8月共计8家中央国有企业发行204.5亿元地产债。民营房企方面，9月仅2家民营房企发行地产债4只，其中2只债券由中债增进公司提供全额担保。-澳大利亚地产投资

图：地产债月度发行情况（单位：亿元）（资料来源：东方金诚，财联社整理）

由于地产债发行规模显著下降，地产债券净融资缺口进一步扩大。9月，境内地产债到期规模为340.89亿元，净融资额缺口扩大至-182.99亿元。具体看，国有房企、民营房企到期规模分别为196.9亿元和143.99亿元，净融资额分别为-63.54亿元和-118.99亿元。-澳大利亚地产投资

同时，地产债加权平均融资利率较8月大幅提升。9月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行6只，加权平均利率为3.82%，较上月提高43bp。一方面受当月AAA级优质房企的发行数量有所下降影响，另一方面与信用债整体发行利率有所提高有关。-澳大利亚地产投资

二级市场方面，尽管政策政策持续发力，但行业基本面修复不足，9月地产债市场继续走低。中金固收统计显示，9月房地产行业利差总体走扩，低等级走扩幅度更大，AA+级走扩幅度达到9bp。美元债总回报率-2.56%，高收益和投资级回报率分别为-4.03%和-1.7%，月内呈现“先扬后抑”；8 月末地产支持政策密集出台，市场情绪有所改善，但9 月下旬销售数据恢复不明显，市场再度走弱。-澳大利亚地产投资

地产中长期仍有支撑，国企地产债券性价比提升

对于9月地产债发行及净融资规模大幅下降的原因，东方金诚认为：一是信用债发行利率上升（9月中票发行利率较上月提升约21bp）对地产债整体发行规模形成一定抑制；二是银行信贷支持力度加大对央企债券融资的替代效应明显，成为拖累9月地产债发行的主因；三是房地产市场信心依然脆弱，民营房企债券融资能力仍未恢复。-澳大利亚地产投资

中金固收认为，随着8 月底政策继续释放宽松预期，9 月不少二线城市和一线城市的广州在限购政策方面有优化调整，销售层面一线和强二线城市环比明显走强，但三四线城市在8 月短暂上升后再度转为下降，也没有体现明显的季节性牛市特征，表明房地产需求整体仍然不足。从债市来看，即表现为持续走低，境内地产债利差走扩，美元债地产指数回落率仍为负；一级市场境内债发行和净增下降，美元债仍然零发行。-澳大利亚地产投资

今年以来，为促进房地产行业健康平稳发展，房地产调控政策不断优化，政策优化总体对市场形成利好，如何看待房地产行业中长期发展趋势？中诚信国际接受财联社采访并表示，未来随着“稳楼市、稳预期”政策支持的持续落地，行业将逐步回归常态化运营。中长期来看，我国房地产行业发展仍有支撑：一方面城镇化仍将释放住房需求，住房保有量的不均衡性也将释放一定改善性需求；另一方面宏观经济复苏有望带动居民收入增长，居民购房能力及市场信心将逐步恢复。以央国企为主导的行业竞争格局也有利于重塑市场信心及行业形象，推动行业加快构建更合理和更健康的新发展模式。-澳大利亚地产投资

从债市角度看，中金固收认为，当前已经形成非常明显的根据企业所有权属性的差异性，国企基本面边际受益于行业调整、融资顺畅，实际违约风险不大，当前情绪和基本面影响下估值有一定上升，而城投债收益率压低，这部分国企地产债券性价比提升，建议积极参与配置；民企方面，能够承担估值波动的投资者可适当把握龙头民企短久期债券增强绝对收益。-澳大利亚地产投资

来源：财联社 杨斌